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揭晓于 : 2015年12月11日
小序:
现在的地产还能不可投？究竟怎么投？歌斐资产地产基金合资人谭文虹来到诺亚钻石年会现场，从专业的角度为各人剖析了行业的现状及未来生长偏向。
正文:
以下看法凭证谭文虹现场演讲整理：
已往：打响降价第一枪
古板的地产模式已经无法生涯，许多人现在已经不赚钱了，作为投资人，我们该怎么办？我汇总了已往四年我们在诺亚财产钻石年会和地产峰会上的主题词，发明这基本上也展示了这个行业近年的生长历程：
时间轴
2011~2012要害词：市场调控、欧债�；⒚勒；�
2013要害词：分解加剧
2014要害词：新常态
虽然2013年分解加剧，可是昔时中国住宅房地产抵达了最高的销售面积，13亿平米，销售额超8万亿。当市场特殊好的时间，你正好有货，只要卖屋子，就会有很好的体现。分解加剧，意味着好的越来越好，弱的最先逐步调解出局。到了2014年，许多人已经不再讲分解，由于各人习以为常了，以是我们在2014年叫新常态。从2014年的2月份最先，杭州打响了降价的第一枪，天下的住宅市场进入调解阶段。
现状：一朝囤积八年粮
到了2015年，分解和新常态已经已往了两年，我们看到了许多新兴元素，这也是我们今天想给各人带来的主题，中国的房地产市场是一个每年新居生意6-7万亿，二手房3-4万亿，加起来凌驾10万亿的的市场，我们任何人都无法忽视它。
现在整其中国的市场，新居生意量上涨的趋势见底，但绝对额照旧在上升，市场压力很大。阻止2015年10月，中国在建房产有70亿平米。其中或许有40亿平米是住宅。每年完工10亿平米左右，商业占两三成，住宅占六七成。有些三四线都会，它现有的住宅量足够其未来八年的销售。这些地方，大多没有太多的工业时机，没有新增的生齿流入。最要害的是，现有的都会生齿，通过改善、提升或者完婚的刚性需求来消化现有的存量简直是需要很是长的时间。这种都会住宅就不再是好的投资时机。
转型：效劳为王新势力
现在这个行业正履历着从房地产开发商到房地产效劳商的转型。已往行业的痛点是缺钱、拿地，只要拿到地就很容易赚钱，会不会运营差别不大。而现在转型后就要解决行业的新痛点。
供应方痛点去库存
1.运营：写字楼怎样提升租金？阛阓怎样调解铺子，让客户有更好的体验？这是很辛勤的事，已往太容易赚钱不肯意做，现在到了运营为王的时代，未来市场是靠专业取胜。运营类效劳可以分为空间运营、公寓运营、团结办公类、迷你客栈和停车效劳。
2.销售：生意类的公司如房多多、链家、爱屋吉屋，致力于增进房产的销售以去库存。
需求端痛点提升需求
1．客户体验：现在产品同质化严重，很难有顺应只身女性、六十岁老人、三十岁小两口家庭的产品。在未来市场，这种产品的定位会越来越精准，以是在需求端，更好地解决客户需求和体验是未来生长偏向。
2．金融化：未来住宅销售主要靠刚性需求，关于真的需要买房自住的人来讲，资金是很大的问题。若是能在资金端有好的立异，新模式在未来十万亿至二十万亿的市场会有很大生长空间。
歌斐模式：轻资产投资 重资产收购
未来市场的投资时机可以分为两块：
1. 房产运营公司的股权投资
分享股权投资回报；为重资产收购提供运营包管。
2. 一、二线都会存量资产收购
获取租金收入+提高运营后的资产增值收益（住宅、写字楼、物流、商业等）
歌斐地产建设至今已有4年历史，累计治理资产规模500亿，现有存量300亿左右。履历了2013-2014年下行的市场，谢谢团队和相助同伴，我们仍取得了不错的收益。已往，我们在处置惩罚预警项目时，能力、心态和勇气获得了极大的提升。未来，我们会怀着对市场的敬畏之心，相识自己和相助同伴的能力界线，忠实面临过失和不确定性，越发审慎地使用杠杆，100%得对客户认真。我们正走在越来越成熟的路上，未来的治剖析越发好！
